下司巷旧城区改建项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）

为规范下司巷国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益,根据国务院、浙江省和新昌县国有土地上房屋征收补偿相关法规政策的规定，结合项目实际情况，特制定本房屋征收补偿方案。

 一、征收目的 因旧城区改建需要，需对下司巷区块范围内的房屋实施征收。

 二、征收范围 征收范围为：东至文体路，南至人民中路，西至规划红线，北至鼓山东路（详见下司巷房屋征收红线图）。

三、调查基本情况 该项目涉及总建筑面积约 6.8 万平方米；涉及总户数约 530户（家）（最终的户数以签订的房屋征收补偿协议份数为准）。 

四、征收补偿依据 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77 号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人民代表大会常务委员会公告第 14 号）、《新昌县国有土地上房屋征收与补偿办法》（新政发〔2015〕17 号）、《新昌县国有土地上房屋征收补偿补助与奖励实施规定》（新政发〔2019〕16 号）等- 4 -相关法规政策的规定。

 五、征询改建意愿 因下司巷旧城区改建项目需要征收房屋，房屋征收范围确定后，由房屋征收实施单位组织征询被征收人的改建意愿；百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行。 

六、被征收房屋用途和面积的确定 被征收房屋的产权所有人、建筑面积、性质用途以不动产权证（土地使用证、房屋所有权证）为确认依据，权证记载情况与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准；未办理不动产权证（土地使用证、房屋所有权证），则以其他合法有效凭证为确认依据。确切补偿面积以具有房地产测绘资质的房地产测绘机构测绘面积为准，但测绘复核面积小于权证面积的，除有证据证明权证面积确有错误外，按权证记载的房屋建筑面积进行补偿。征收砖混结构个人住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变或者申报登记不一致等原因造成房屋所有权证记载建筑面积不一致的，统一按最大套房屋建筑面积进行补偿（带阁楼的顶层房屋除外）。征收国有土地上单位、个人的合法房屋，给予补偿。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。对房屋合法性、用途性质不明确或有疑问的，由县人民政府组织有关部门本着秉承历史、尊重事实的原则，以权- 5 -属联合认定小组集体讨论形式予以认定。

 七、房地产价格评估机构的选定 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；不能协商选定的，由房屋征收实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或采取摇号、抽签等方式随机确定。参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。房地产价格评估机构被选定或者确定后，由房屋征收实施单位作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同。 

八、被征收房屋价值评估的确定 被征收房屋价值评估时点为征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权、标准容积率等影响被征收房屋价值的因素。被征收人合法占用土地面积未达到标准容积率的，多余部分的土地，按房地产价格评估机构根据相关规定评估后确定的评估价值予以补偿。标准容积率为：住宅用房 1.5，工业用房 1.2，办公、商业及其他用房 1.5。 

九、对评估结果有异议的救济途径 被征收人或者房屋征收实施单位对估价结果有异议的，应当- 6 -自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。复核评估不收取费用。被征收人或者房屋征收实施单位对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 

十、征收住宅房屋的补偿安置 征收住宅房屋，征收补偿安置实行货币补偿和产权调换两种方式，被征收人只能选择一种补偿安置方式。

 （一）货币补偿方式。1.被征收房屋及其装修、附属物的价值由依法选定的评估机构评估确定。2.临时安置补偿费。被征收人自行解决周转用房的，按补偿标准给付临时安置补偿费。补偿标准：按被征收房屋建筑面积每月每平方米 12 元，计发 12 个月。3.货币补偿补助。

（1）住宅房屋（含车棚、车库、地下室）按评估比准价乘以被征收房屋建筑面积作为基数，给予 20%的奖励。被征收人自房屋征收红线通告之日(房屋征收决定未作出或效力终止的除外)或房屋征收补偿协议生效之日起 24 个月内，在本县行政区域内购买新建商品住宅房屋或二手住宅房用于安置的，按以上基数再给予 10%的购房奖励（二次交易房价格一律按县政府公布的《二手住宅房区域中心价》计算）；但实际购买资金少于基数的，按- 7 -实际购房资金的 10%奖励。重新购房奖励的操作程序按照《新昌县住房和城乡建设局关于货币安置10%重新购房奖励相关规定的通知》（新建〔2017〕197 号）。

（2）非成套独有个人住宅房屋，被征收房屋建筑面积未达到规定容积率的，多余部分的土地，按房地产价格评估机构根据相关规定评估后确定的评估价值予以补偿，并按上述多余部分土地评估价值的 20%给予奖励。

 （二）产权调换方式。

1.住宅房屋安置房源。

（1）住宅产权调换为期房安置，安置地为南明新村安置房（2017 年第二期拆改项目南明新村、大佛寺北入口综合环境提升工程房屋征收、2017 年第三期拆改项目历史文化街区建设工程房屋征收、2018 年第一期拆改项目岙桥里房屋征收选择后的剩余房源）。安置用房以毛坯房交付，安置用房土地性质为国有划拨土地。安置用房为待建高层期房，预定交付时间为搬迁之月起不超过 24 个月（详见安置房源图文资料）。

（2）安置住房价值评估：本项目安置住房价值由评估被征收房屋的同一家评估机构同一时点采取相同的方法、标准评估确定。

2.临时安置补偿费。被征收人自行解决周转用房的，按补偿标准给付临时安置补偿费。补偿标准：按被征收房屋建筑面积每月每平方米 12 元，计发从搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后 6 个月内。

3. 安置住房的确定。凡在房屋征收决定公告规定的签约搬迁期内完成签约、腾空交付拆除并选择产权调换的被征收人，参照《新昌县历史文化街区建设工程房屋征收产权调换安置办法》（新政办发〔2017〕176号）的规定落实安置住房。

4.产权调换中的相关补助。

（1）选择产权调换的，其产权调换房屋起始十年的物业管理费和首次物业专项维修资金由房屋征收实施单位承担。

（2）安置在毛坯住宅安置用房的，按毛坯住宅安置用房建筑面积期房每平方米 200 元的标准补助设施及装修费。

（3）征收地上车库和地上自行车库，如安置在地下车库（车位）、地下自行车库的，按市场评估价的 60%结算。

（4）选择高层住宅安置房源的，安置用房的分摊面积部分按市场评估价的 50%结算。

 （三）住宅房屋搬迁补偿费。因征收住宅房屋而搬迁的，搬迁补偿费按补偿标准给付两次。补偿标准为：以每户 2000 元为基数，再按被征收房屋建筑面积 10 元/平方米。 

（四）奖励办法。

1.为鼓励被征收人先签约先搬迁，对住宅房屋被征收人在先签约期内签约，并在先搬迁期内完成搬迁的，给予以下奖励：

（1）争先签约奖被征收人在先签约搬迁截止日之前争先签约的，按最高给予- 9 -每户 30000 元奖励。

（2）签约腾空奖对住宅房屋按被征收房屋建筑面积每平方米 200 元标准奖励；对车库（车棚、地下室）按被征收车库（车棚、地下室）建筑面积每平方米 300 元标准奖励。

2.自行解决周转用房奖。被征收人自行解决周转用房的，按被征收房屋建筑面积每平方米 100 元标准奖励。 

（五）特定对象的补偿补助。低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于最低补偿建筑面积标准的，县人民政府应当依照下列规定给予补偿补助：

1、被征收人选择货币补偿的，按照最低补偿建筑面积予以补偿；

2、被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积；被征收人对最低补偿建筑面积部分不支付差价，对超过最低补偿建筑面积部分按照市场评估价支付差价；被征收人无力结算差价的，允许被征收人变更选择货币补偿方式，并凭房屋征收货币补偿协议由住房保障部门优先给予公租房保障（被征收人他处另有房屋的除外）。前款规定的低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人指持有民政局发放的《新昌县最低生活保障社会救济证》和《新昌县困难家庭救助证》，且拥有被征收住宅房屋建筑面积小于 48 平- 10 -方米的家庭。最低补偿建筑面积标准为 48 平方米。

 （六）个人住宅房屋装修保底补偿优惠措施。装修保底补偿以被征收个人住宅房屋建筑面积为基数，按房屋建筑面积 300 元/平方米标准补偿。被征收人选择房屋装修保底补偿方式的，按保底补偿标准予以补偿；被征收人选择装修评估补偿方式的，按评估确定的价值补偿；房屋装修评估价值低于装修保底补偿标准的，按装修保底补偿标准给予补偿。