业委会“换届改选”，该由谁来主导？

小区里张贴的换届选举告知书

小区业委会任期届满，业主欲筹建新业委会，但“换届选举”程序迟迟没有启动。最近，业委会“断档”的问题困扰着越城区润和南岸花城西区的不少业主。背后有哪些原因？启动“换届选举”需要哪些条件？该由谁来主导？记者对此进行了调查。

业委会任期届满

去年12月，润和南岸花城西区业委会任期届满。按照相关规定，业委会在届满前3个月应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。“不少业主都盼着成立新一届业委会，但至今没有启动程序的迹象。”昨天，该小区业主潘女士向记者反映。

记者看到，该小区各楼道张贴着业委会出具的《关于绍兴市区润和南岸花城西区（小区）业主委员会换届选举改选的告知书》，上面写明：润和南岸花城西区业委会已任期届满，根据有关规定，应该召开业主大会会议，对业委会进行换届改选。至于何时改选，如何改选，《告知书》并没有提到。

就此问题，记者咨询了该小区第一届业委会成员曹先生，他明确告知：一，没通知不解散；二，听上面（街道）的安排。

业主王先生告诉记者，针对这一问题，从去年12月起，小区多名业主多次向街道、社区反映，要求尽快启动换届选举程序，但始终没有得到答复。“社区说‘第一届业委会还没向社区提出请求，也没移交过相关材料’，明显是在故意拖着，不让成立新的业委会。”业主潘女士提出质疑。

社区称已启动改选程序

“到底应该谁来牵头？如果没有牵头人，换届改选要怎么进行？”王先生等业主担心，如果由业主自己牵头，又怕程序会不合法。

就此问题，记者咨询了市房管处有关人士，对方表示，房管部门主要负责备案工作，具体的监督指导工作应由街道负责。“业委会换届必须要由街道进行指导，不然就是程序不到位，将不予备案。”该人士称。

记者了解到，根据《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。换句话说，社区有义务组织换届选举。

昨天，记者采访了越城区城南街道阳明社区主任李女士，“其实社区已在街道的指导下启动换届选举程序，本来上周就要张贴公告的。”她告诉记者，目前社区已在牵头成立筹备小组，但在征求意见时出现了一点分歧，改选公告只能再延后发布。

过期业委会不能代表业主行使权力

上一届业委会任期满了，而新的业委会还没成立，在这一段“真空期”中，原来的业委会是否还能代表全体业主行使权力？“比如电梯坏了，需要动用物业维修基金，该由谁来决策？”采访中，有业主提出这样的疑问。

对此，记者咨询了越城区一名有着多年业委会工作经验的叶先生，他告诉记者，业委会在任期届满后需改选备案，如果不改选备案，那么原有业委会将不能代表全体业主行使权力。“原业委会成员可以继续为业主提供公益性服务，但涉及申请动用物业维修资金等问题时，就没有决策的资格了。此时就要通过社区提出申请。”叶先生说。

对于润和南岸花城西区的业委会“换届改选”进展，晚报将继续予以关注。

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如何进行业委会换届

“小区业委会换届与筹备成立首届业委会一样，须经过一系列相关程序。”市房管处相关人士解释。

首先，提出换届申请。一般由原业委会向所在镇(街道)及主管部门提出换届申请，并提供相应材料。

其次，成立换届筹备组。由所在镇(街道)在物业管理区域发布推荐筹备组成员公告，倡议各业主推荐筹备组成员；确定筹备组成员名单后在物业管理区域内进行公告。

此外，拟定草案及相关事宜后，确认新一届业委会委员候选人名单。对经确认的候选人名单进行公告，同时发布召开业主大会会议公告，邀请业主参加大会投票和表决。

最后，成立新一届业委会并向主管部门申请备案。