绍兴市区存量住宅项目超百个，购房者却感觉无房可选？

近日，绍兴市自然资源规划局发布了《绍兴市区2023年第四季度存量住宅用地项目清单》（点击查看清单详情），显示绍兴市区（三区）存量住宅用地项目共有133个，其中越城区56个、柯桥区44个、上虞区33个。存量住宅项目用地总面积851.7382公顷，其中未动工土地面积53.9185公顷，已动工未竣工土地面积797.8197公顷，未销售房屋的土地面积365.0097公顷。

该信息一经公布很快引起很多关注，一方面有不少市民觉得商品房库存量大，另一方面又有不少购房市民觉得“可选择的房子很少”。

其实这种“感觉”是正常的。查看市区2023年第四季度存量住宅用地项目示意图会发现，市区存量住宅呈现出这样的现状：刚需项目存量多但是中心城区存量稀缺，改善项目存量较少且主要集中在越城区，但又分散在各片区。

上虞区

就近购房可选性很少

上虞区虽然有33个存量住宅项目，但是想在上虞区主城区买房，可见现房的项目仅3个。再加上城北区域（梁祝大道北侧）2个项目，经济开发区以及滨江新城3个项目，渡江路南侧3个项目，加起来总共也就11个项目。如果说有市民想在现居地附近买房的话，可选性很少，市民想在上虞区某个区域或者地段买房的话，基本上也就一两个项目在售，房源选择非此即彼。

比较典型的新房销售案例是上虞区城北晓风印月府在2023年11月份首开时采用摇号销售，引发社会广泛关注。很多业内人士难以想象，在很多楼盘需要千方百计促销的情况下，该项目的首次销售居然用摇号模式。

柯桥区

中心城区改善项目稀缺

柯桥区住宅项目分布情况也差不多，看似存量住宅项目多，但是分布极为分散。据粗略统计，柯桥中心区域（柯桥街道和华舍街道）是库存房源最少的区域，目前仅8个项目在售，且部分项目早已实现交付，新房主要集中于元垄城、金昌香湖朗月和元垄望品3个项目中。但是一个好消息是，柯桥区中心城区的鉴水路站TOD项目大概率会在今年入市，对于可以等待的刚需或者改善购房的市民来说，该项目能够提供一个新的选择。

柯桥经济开发区（安昌街道、齐贤街道和马鞍街道）的住宅选择性较多，但是项目以刚需为主，新房主要集中在万固江河汇和天圣大越城等项目。

总体来说，柯桥区的“乡镇盘”库存量占比较大，尤其是钱杨新城、福全街道和平水街道等区域，在售项目近20个。相比之下，对于很多想在柯桥中心区域买房的市民来说，确实有点“选择性不多”的感觉，尤其是柯桥区的改善项目相对较少，房源主要集中在金昌烟波飞鹭等个别项目。

越城区

改善项目量多但房源不多

越城区作为市区最大的住宅市场，存量住宅项目的特点主要就是“集中”。

刚需项目主要集中在镜湖区域和袍江区域，例如美好之城、华发金融活力城、观澜云庭和锦上等项目，刚需购房的可选择性比较多。

改善项目主要集中在主城区和镜湖新区，总价达到千万元级别的项目有好几个，但是在市场上500万元级别的好房要靠“抢”，因为越城区的改善项目虽然数量看着比柯桥区和上虞区要多，但是相对集中。

据统计，在越城区存量住宅项目分布中，镜湖新区改善项目目前有安澜府、铂隽府、瑧境观邸等项目可选，且安澜府项目的单套总价在千万元以上，铂隽府所剩房源也仅300余套。而总价在500万元级别的大平层房源也仅有湖珀隐秀府等个别项目在售，户型选择性也不多。除此之外，镜湖新区改善房源又分为洋房、大平层和叠墅等不同产品，看似项目多，但是单一产品类型选择性也较少。

越城区其他区域的存量住宅项目的情况也差不多，袍江区域改善房源可售的库存量不足300套，选择性稀缺，仅已交付的朗清园项目关注度高一些；城东区域改善项目仅已经交付的玺园项目有余房和总价达千万元级别的棠颂和鸣项目，改善购房几乎没有选择性；城南区域目前在售的越馨园和建澜府2个项目均属于改善项目，存量房源相对较多，可选择性多一些；城西区域目前在售的也仅有部分交付的润樾山名邸项目和已经交付的古越郡府项目，二者均属于改善项目，其中润樾山名邸项目洋房单套总价在400万元以上，合院房源总价均在千万元以上，对于一般改善型购房者来说，选择性不多。