物业公司不作为,小区业主如何维权?

2022-02-25 10:15  

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一、业主拒交物业费需有正当理由

业主拒交物业费,本质就是在行使合同抗辩权,但该抗辩权是否能够得到支持,根本上要看是否具有正当理由。

例如:1、房屋虽已竣工但未交付业主,物业费应由开发商承担;2、物业公司未履行物业合同服务责任的;3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;4、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

重点需注意上述第2、3项内容,因为这两项也是最容易产生纠纷的事由,业主如认为物业公司未履行合同约定的责任或者履行达不到合同约定的标准的,一方面需要在合同中找到明确的依据,另一方面也需要注意及时固定相关证据。比如将物业公司未及时清理小区垃圾或者未及时对公共区域进行维修的情况,进行录像或者拍照,而不能仅单纯通过拒交物业费来进行应对。

对应的,下列事项即不构成正当理由:

1、以未实际居住为由,拒交物业费。只要开发商将房屋交付给了业主,物业公司进场提供服务。即便业主不在小区中居住,但由于事实上也享受了物业公司提供的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、物业共用设施设备的日常运行及维护等服务,因此仍需缴纳物业费;

2、以本人未与物业公司签订物业合同为由,拒交物业费。根据《物权法》和《物业管理条例》的规定,业主委员会的决定对业主具有约束力。所以,只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款,且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务,就应按照实际发生的服务向物业公司缴费;

3、业主以物业费应由实际使用人交纳为由,拒交物业费。根据司法解释的规定,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

综上,业主需区分自己拒交物业费的理由是否具有正当性,而不能在事实不充分或者没有任何依据的前提下,仅凭个人判断随意拒交物业费。因为根据公平原则,物业公司提供了服务也有权获得对应的报酬。当业主无故坚持拒绝交费时,物业公司也有权通过法律途径维护自身合法权益,业主败诉后仍不及时履行交纳物业费义务的,可能在执行阶段被列入失信人名单,导致无法乘坐飞机、高铁,或者无法入住酒店的严重后果。

【法律依据】:

《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

二、对业主维权的建议

1、合同条款仔细看,违约行为留证据

首先,在业委会或业主大会与物业公司签署物业服务合同时,应当对物业公司应提供的服务项目、服务质量、收费项目及标准等事项进行明确,具体的约定。必要时,应在正式签署物业服务合同前,将合同文本发给全体业主征求意见,最后按照业主议事规则由全体业主进行表决,达到约定的标准通过后再进行签署。当然这样的做法要求业主对小区公共事务具有参与感及责任感,否则会极大的降低效率。另一方面,针对物业公司违约的行为要及时留存相关证据,便于后期跟物业公司进行谈判或者进一步维权。

2、适时启动解聘物业公司的程序

根据法律规定,当大部分业主与物业公司的矛盾不可调和时,即便合同中没有约定,业主大会在“双过半”的情况下(经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意),也有权利解聘现有的物业公司。

【法律依据】:

《中华人民共和国物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

(绍兴仲裁委员会仲裁员 蔡世雄 | 单位:浙江大容律师事务所)

来源:越牛新闻   编辑: 陈文华
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