限购！本月起，这类房产按新规执行

一度被视为“曲线购房”途径之一的法拍房，随着数量逐年上涨，随之曝光的问题也越来越多。在楼市调控的深入下，法拍房正走上纠偏的道路。

2022年1月1日起，法拍房全国统一限购

2021年12月19日，最高人民法院在其官网发布《规定》指出：人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。如果出现流拍，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债，人民法院不予支持。

此规定自2022年1月1日起施行。

这意味着：不具备被拍卖房产所在地购房资格的购买人无法参与法拍房竞买，过去那种通过买法拍房钻限购政策漏洞的办法行不通了。

从2022年开始，关于法拍房的政策将全国统一。

2021年12月21日，最高人民法院进一步明确，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。

这是全国首个系统性的司法拍卖房政策，对房地产市场发展的积极作用，主要在三个方面：

1、落实限购政策。最大的亮点在于，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

2、购房资格的界定更为清晰。明确了界定的时间点，即从认购到最后成交。在提交交易申请和交易成功中，购房者本身都需要具备购房资格，这样能够更清晰认定限购资格。

3、各种钻政策漏洞的行为将杜绝。明确了不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

法拍房现状

去年年底，市场的降温愈发明显，房企的“价格战”也在不断上演。

目前，法拍房最大的平台是阿里拍卖。根据公开报道，全国已有99%的法院入驻阿里拍卖，95%司法拍卖都在该平台上成交，阿里拍卖成为全球最大的法拍房平台。

在阿里拍卖平台上，广州以16458套成为4个一线城市中住宅法拍房挂牌量最多的城市。其次是北京、深圳和上海，住宅法拍房挂牌量分别是10197套、8809套和8310套。

新一线和热点二线城市中，住宅法拍房挂牌量排名前三的城市有重庆、苏州和杭州，分别有39627套、35268套、29588套。此外，住宅法拍房比较热门的城市还有成都、武汉，挂牌量分别有23641套、11085套，而宁波截至目前已有法拍房32800套。

自去年以来，在拍卖网上挂牌待售的法拍房数量明显多了起来。

根据统计，法拍房的来源中30%是因为房主出现民间借贷纠纷，如企业经营、创业投资、民间资金拆借等；30%涉及赌博；还有40%是因为债务担保，比如帮助较好的亲戚朋友进行银行贷款时的担保。

业内相关人士表示：

法拍房中很少一部分是由于个人断供引起，而断供原因产生的法拍房大多数是采用高杠杆、高房价接盘的炒房客，他们接触的案例中，几乎没有刚需断供。

即使假设有刚需预感到还不上房贷了，也会自行提前卖房。那些等到银行开始走法律流程的客户，基本都是债务繁多且较为复杂的。

法拍房风险上热搜

去年6月，“深漂”阳女士在网上成功竞得位于深圳市龙岗区中心城区的一套法拍房。该房产起拍价为223万元，当时市场价约为320万元。经过50余轮的竞价后，她以最高应价286万胜出。

然而办完手续、取得该房产所有权，她发现房子里面已经有一个住户。距离拍下房子已经过去了5个月，阳女士消耗了大量时间和精力，但还是没能如愿住进自己的房子。

这场法拍房纠纷最近上了“热搜”，但关于购置法拍房的麻烦远不止这一例。

法拍房出现的原因，就是房主欠债的还不上钱，房子被法院拿走拍卖。

很多人认为法拍房的最大风险是债务问题：会不会过两天又被另一个法院查封；会不会被民间借贷机构找上门来……

其实不是，最高法有规定，关于法拍房，首封法院才是第一处置人，有自主处理的权力。你担心的那些风险问题，首封法院有权力和义务去帮你全部挡掉。

你需要担心的其实是这三个风险：

1、清场风险。因为法拍房可能存在租赁在前、抵押在后的情况，房屋内已有人住，尤其是里面有租客，或者住着个上年纪的老人，清场是个大问题。

2、税费风险。法拍房规定所有的税费基本全由卖家出。由于法拍房不会公布拍房以前的交易情况和房屋的性质，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备。还有可能原业主拖欠物业费、水电气费等，这些都需要买受人承担原业主所拖欠的的费用。

3、资金风险。法拍房，因为涉及清偿问题，整个交易周期极短。一般10个工作日内，要交齐全款，并且很难协商。如果你要办按揭，就要银行在7天内放款。要是超出交款期限，你的贷款还没批下来，法院是有权收回房子重新拍卖的。并且你所缴纳的保证金，也会一分不少地被法院没收。因此法拍房，尽量全款。

光是清场风险、税费风险和资金风险，就没多少普通买家能全部搞定。更何况法拍的风险远不止这三样，像土地风险、联合抵押风险、户籍风险等等。只要其中一项没处理好，都容易吃肉不成反惹一身骚。

因为用于债务清偿，法拍房的价格比正常在售房子，便宜至少20-30%，有的甚至低至5折。这也是法拍房价格美丽，被许多人看作“笋盘”的原因。

值得注意的是，法拍房市场的规模在不停地翻倍。

根据阿里法拍最新数据显示，截至目前全国大约有170多万套房子在阿里的平台上拍卖，而与2017年的9000套相比，呈现“井喷式”的暴涨，翻了接近188倍。

在当前的金融业去杠杆大环境下，法院、银行和遇到问题的个人、企业都在加快对不良资产的处理。“断供潮”来临，越来越多按揭房屋被银行申请法拍，也让原本属于小众市场的法拍房进入了大众视野。

江南一品法拍独栋别墅的庭院一角，图据阿里拍卖平台